에릭 바나나

■옥주현의 부동산 재테크는 어떻게 무너졌는가 -팔리지 않은 빌딩과 막혀버린 대출 핑클 출신 뮤지컬 배우 옥주현이 지난 4월 '생애 첫 집'으로 사들인 190억원짜리 한남더힐이, 등기 6개월 만에 경매에 넘어간 데 이어 이달 6일 용산구청 압류까지 맞음. 한남더힐은 2011년 서울 용산구 한남동 옛 단국대 부지에 들어선 600가구 규모의 고급 주택 단지임. 옥주현이 산 집은 복층 펜트하우스로, 직전 최고가였던 BTS 진의 175억원보다 15억원 비싼 단지 역대 최고가였음. 데뷔 28년 차 톱스타가 처음 마련한 집이 단지 신기록을 갈아치웠으니, 당시만 해도 성공 서사의 정점처럼 보였음. 그 서사가 반년 만에 뒤집힘. 10월 14일 서울서부지법은 이 집에 대해 임의경매 개시 결정을 내렸음. 임의경매는 돈을 빌려준 쪽이 담보로 잡은 부동산을 법원 경매에 부쳐 빌려준 돈을 회수하는 절차임. 경매를 신청한 곳은 대부업체인 한국금융자산관리대부, 청구금액은 21억7000만원. 등기부엔 근저당이 네 건 잡혀 있고, 채권최고액을 모두 더하면 237억원에 이름. 채권최고액은 실제 빚이 아니라 채권자가 담보로 잡아둔 한도지만, 190억원짜리 집 한 채에 그만큼의 담보가 겹겹이 얹혀 있다는 것 자체가 자금 사정을 짐작하게 함. 3주 남짓 지나 용산구청 세무관리과가 같은 집을 압류했음. 구청 세무 부서의 부동산 압류는 대개 지방세 체납 때문이지만, 이번 압류의 구체적 사유는 아직 확인되지 않았음. 옥주현 측은 경매 소식이 전해진 10월 29일 입장문을 냈음. 공연·공연기획·교육 사업을 위해 한 사업투자회사로부터 대규모 투자를 유치했고, 최근 법인과 투자사 간 인수합병(M&A)이 성사돼 "투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정"이라는 설명. 그러나 투자사가 어디인지, 투자 규모가 얼마인지는 밝히지 않았고, 해명이 나온 지 여드레 만에 구청 압류가 들어왔음. 190억원짜리 집이 어떻게 반년 만에 경매에 올랐는지 따라가려면, 한남동보다 4년 전 신사동부터 봐야 함. ◇판은 신사동에서 깔렸다 부동산 금융 전문 변호사들이 등기부등본과 법인 재무제표를 토대로 분석한 내용을 따라가 보면, 출발점은 2022년 6월임. 옥주현의 1인 기획사 법인이 서울 강남구 신사동에 땅을 샀음. 자기자본은 약 50억원, 나머지 75%가량은 대출로 메웠음. 같은 해 9월 공사를 시작해 약 32억원을 들여 2023년 12월 근린생활시설 건물을 완공함. 준공 직후 1금융권에서 약 160억원을 빌렸고, 이듬해 리파이낸싱으로 20억원가량을 더 당겼음. 땅을 사서 건물을 새로 짓고 가치를 올려 비싸게 파는 방식. 업계에서 '밸류업'이라 부르는 전형적인 꼬마빌딩 투자로, 연예인 건물주들이 큰 차익을 남겨온 공식이기도 함. 문제는 시점이었음. 2022년 6월은 금리 인상이 본격화하던 때임. 그해 하반기 레고랜드 사태로 자금시장이 얼어붙었고, 공사비는 치솟았음. 분석에 참여한 정태근 변호사는 “10년 전에 지었으면 32억원이 아니라 16억원이면 지었다”고 짚었음. 평당 300만~400만원이면 짓던 건물을 평당 1000만원 가까이 들여 지었다는 얘기. 가로수길을 비롯한 신사동 상권도 공실이 늘며 힘이 빠지던 시기였음. 숫자를 맞춰보면 더 선명해짐. 땅값과 공사비를 합친 취득원가는 약 210억원, 시장에 내놓은 호가는 약 250억원. 그런데 준공 석 달 전인 2023년 9월, 이 건물은 월세 6500만원 조건으로 통임차인을 찾고 있었음. 이 월세를 연 4% 수익률로 역산하면 건물 가치는 약 200억원. 210억원을 들인 건물이 임대료로 따지면 원가도 안 나온다는 뜻임. 정 변호사의 표현대로 "시장에 신사동 건물을 200억원, 250억원씩 주고 살 사람이 없어진 것". 2024년 내내 매각을 타진했지만 원매자는 나타나지 않았음. 들고 있는 비용도 만만치 않았을 것임. 대출 170억~180억원에 금리를 연 5%로만 잡아도 이자가 1년에 8억~9억원. 월세 6500만원을 꼬박꼬박 받아도 1년에 7억8000만원이라, 세입자가 꽉 차 있어도 이자를 겨우 막는 수준임. 그런데 최근 현장을 찾은 분석팀은 세입자가 입주한 흔적을 찾지 못했음. 공실이라면 그 이자는 고스란히 법인 금고에서 빠져나가고 있다는 얘기. 밸류업은 가치를 올리는 데서 끝나지 않음. 올린 가치를 사줄 사람이 나타나야 비로소 돈이 됨. 신사동 건물은 지어졌지만 팔리지 않았고, 팔리지 않는 건물은 매달 이자만 먹는 짐이 됨. ◇계약서에 '팔리면'이 들어간 순간 건물이 팔리지 않던 2025년 5월 7일, 옥주현은 한남더힐 매매계약서에 도장을 찍었음. 계약금은 190억원의 10%인 19억원으로, 신사동 건물 리파이낸싱으로 마련한 돈이었던 것으로 분석됨. 잔금일은 약 1년 뒤인 2026년 4월로 넉넉하게 잡았음. 계획은 이랬던 것으로 보임. 신사동 건물을 250억원에 팔아 대출 170억원가량을 갚고, 남는 80억원에 주택담보대출을 보태 잔금을 치르는 것. 종이 위에선 아귀가 맞음. 다만 이 계획은 첫 줄부터 '건물이 팔리면'이라는 조건 위에 서 있었음. 조건이 붙은 순간부터 계획은 베팅으로 바뀜. 집을 고른 판단만 놓고 보면 크게 틀렸다고 하기 어려움. 지난 1년 사이 서울 상급지 고가 주택 값은 올랐고, 토지거래허가제로 거래가 묶이면서 한남더힐 같은 단지는 더 귀해졌음. 틀어진 건 자산이 아니라 돈이 들어오고 나가는 일정이었음. 그 일정은 계약서 잉크가 마르기도 전에 흔들리기 시작함. 계약 7주 뒤인 6월 27일, 새 정부의 첫 부동산 대책이 나왔음. 이튿날부터 수도권과 규제지역의 주택구입용 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 묶였음. 소득이 아무리 많아도 6억원 넘게는 못 빌리게 된 것. 넉 달 뒤 10월 15일엔 한 번 더 조였음. 시가 25억원을 넘는 집은 주담대 한도가 2억원으로 줄었음. 190억원짜리 집을 사는데 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 2억원이 돼버린 것. 잔금을 1년 뒤로 넉넉하게 잡은 게 오히려 독이 됐음. 계약일과 잔금일 사이가 길수록 그 사이 바뀌는 규칙에 그대로 노출됨. 옥주현이 도장을 찍던 날의 대출 규칙과, 잔금을 치러야 하던 날의 규칙은 전혀 다른 세상이었음. 빠져나갈 길도 마땅치 않았음. 용산구 아파트는 2025년 3월 24일부터 토지거래허가구역으로 묶였음. 분석대로 이 집이 허가 대상이었다면 허가를 받는 순간 2년 실거주 의무가 붙음. 세를 놓아 전세금으로 잔금을 메우는, 이른바 '전세 끼고 사기'는 처음부터 불가능했다는 얘기. 2026년 4월 잔금일 앞에 놓인 길은 셋뿐이었음. 건물을 팔거나, 대출을 받거나, 계약금 19억원을 날리거나. 건물은 안 팔렸고, 1금융권은 물론 상호금융·저축은행 같은 2금융권 창구까지 막혔음. 남은 건 마지막 창구였음. 분석에 따르면 옥주현은 대부업 법인에서 채권최고액 기준 약 183억원을 빌려 잔금을 치른 것으로 파악됨. 실제 원금은 이보다 적을 수 있지만, 대부업 금리는 시중은행의 두 배를 넘고 연체나 경매 단계에선 연 20% 안팎까지 올라감. 정 변호사는 원금이 200억원이라면 연 20%에 이자만 1년에 40억원이라고 계산했음. 신사동 건물 이자까지 더하면, 두 부동산이 1년에 먹어치우는 돈은 웬만한 중견기업 영업이익에 맞먹는 규모가 될 수 있음. 대부업 돈으로 버티는 동안엔 한 달마다 수억원이 이자로 녹아내리고, 경매 소식이 퍼질수록 신사동 건물 값은 더 깎임. 급하게 팔아야 하는 사람이라는 걸 시장이 아는 순간, 협상력은 사는 쪽으로 넘어감. ◇법인 돈은 내 돈이 아니다 이번 사태에서 덜 알려진 균열이 하나 더 있음. 신사동 건물은 법인 소유였고, 한남더힐은 옥주현 개인 명의였음. 건물이 250억원에 팔렸다고 해도 그 돈은 법인의 돈임. 법인 돈을 개인 집 잔금으로 옮기려면 배당이든 급여든 대여든 어떤 형태로든 거쳐야 하고, 어느 길이든 세금이나 이자가 붙음. 남는 80억원을 고스란히 잔금에 쓴다는 계산부터 낙관이었을 공산이 큼. 1인 기획사 법인을 개인 지갑처럼 여기기 쉬운 연예인들이 자주 빠지는 함정이기도 함. 옥주현 측 해명도 이 대목에서 다시 읽힘. 해명의 주어는 개인이 아니라 법인이었음. 신사동 건물을 중심으로 사업 계획을 세웠고, 그 법인과 투자사 간 M&A가 성사됐다는 것. 말 그대로라면 투자사가 신사동 건물을 품은 법인을 인수했고, 그 대가로 한남더힐 관련 채무를 대신 갚아주기로 했다는 해석이 가능함. 끝내 팔지 못한 건물을, 건물을 가진 회사째로 넘겼을 수 있다는 얘기. 사실이라면 빌딩 투자로 기대했던 차익은 대부분 투자사 몫으로 넘어갔을 가능성이 큼. 앞으로 갈 수 있는 길은 크게 셋으로 보임. 투자사가 약속대로 빚을 갚으면 경매는 낙찰대금이 납부되기 전에 취하될 수 있음. 투자사 상환이 늦어지면 신사동 건물이든 한남더힐이든 어느 한쪽을 급히 팔아 불을 꺼야 함. 둘 다 안 되면 경매가 그대로 진행됨. 아직 감정가와 매각기일이 정해지지 않은 초기 단계라 시간은 남아 있지만, 그 시간 동안에도 대부업 이자는 쌓여감. 같은 집을 판 사람의 이야기는 정반대임. 직전 주인인 허희수 SPC그룹 사장은 2015년 9월 이 집을 69억원에 샀다가 옥주현에게 190억원에 넘겼음. 10년 동안 121억원의 차익. 같은 집에서 한 사람은 10년을 기다려 121억원을 벌었고, 한 사람은 6개월 만에 경매를 맞았음. 가른 건 들어간 시점과 빌린 돈의 무게, 그리고 일을 처리한 순서였음. 아이러니도 있음. 토지거래허가제는 법원 경매로 낙찰받는 거래엔 적용되지 않음. 옥주현은 허가와 대출 규제에 발이 묶였지만, 이 집이 경매로 나오면 현금을 쥔 낙찰자는 허가 없이 사들일 수 있음. 규제는 언제나 현금이 많은 쪽에 덜 아픔. 그렇다면 평범한 직장인은 이 사건에서 무엇을 가져가야 할까. 190억원은 남의 얘기지만, 일이 어긋난 방식은 수억원짜리 갈아타기에서도 똑같이 벌어짐. 가장 흔한 실수는 지금 집이 팔릴 거라 믿고 다음 집 계약부터 하는 것임. 시장이 좋을 땐 이 순서가 시간을 아껴주지만, 거래가 얼어붙으면 계약금과 이자와 급매 손실이 한꺼번에 몰려옴. 잔금 계획표에서 '매도 대금' 줄을 지워보고, 그래도 버틸 수 있는지부터 따져볼 것. 버틸 수 없다면 파는 계약이 먼저임. 잔금일이 멀다면 오늘의 대출 규칙으로 계산해선 안 됨. 지난 1년 사이에만 주담대 한도가 6억원으로, 다시 2억원으로 줄었음. 계약부터 잔금까지 기간이 길수록, 대출이 한 푼도 안 나오는 경우까지 놓고 계산해볼 것. 상가와 꼬마빌딩은 아파트처럼 팔리지 않는다는 점도 기억해야 함. 아파트는 비슷한 물건이 많아 시세가 분명하고 사줄 사람도 많음. 상업용 건물은 하나하나가 제각각이라 임대료가 안 받쳐주면 매수자가 뚝 끊김. 이런 자산을 다음 투자의 돈줄로 삼을 땐 매각에 최소 1~2년이 걸린다고 가정하고, 그 기간의 이자를 현금으로 쥐고 있는지 확인할 것. 은행이 막혀 대부업까지 갔다면 그때부턴 금리보다 기한이 문제가 됨. 갚을 길이 '건물이 팔리면' 하나뿐이라면, 그 대출은 이미 시간이 정해진 빚임. 대부업 문을 두드리기 전에 계약금을 포기하는 쪽과 손익을 끝까지 비교해봐야 하는 이유임. 19억원은 큰돈이지만, 1년 이자 40억원 앞에선 작은 돈이 될 수 있음. 옥주현은 핑클 메인보컬에서 뮤지컬 1세대 톱배우로 올라서기까지 28년을 무대에서 증명해온 사람임. 그런 사람이 평생 처음 산 집 앞에서 대부업 이자와 구청 압류장을 받아 들었음. 투자사의 상환 약속이 지켜져 이 집이 무사히 남길 바라지만, 지금으로선 화려했던 첫 집 마련이 가장 비싼 수업료로 남을 공산이 커 보임.